“羊煤土气”!这个「北方鬼城」竟然活过来了(组图)



作者:胡万程

编辑:谭保罗

矿产丰富,土豪云集,房价有点高,鄂尔多斯的身上有着很多独特的符号。

对一座因为“羊煤土气”而极度富有,而人口却不算多的北方小城市来说,楼市存在库存问题是一种必然。一个颇为吸引眼球的说法,是把这里空置率较高的住宅区,称为了“鬼城”。

这两年,受到多方关注的鄂尔多斯,早已踏上了艰辛的去库存之路。

当地收紧批建新房、推进棚改房票兑换制度、迁移学校和企业、大力招商引资……在每年怀揣猎奇心态来到鄂尔多斯的中外视频博主的镜头中,新城里的人似乎越来越多。

数据比镜头更能反映问题。2021年,鄂尔多斯商品房销售面积同比增长79.9%,在内蒙古各地市遥遥领先。现如今鄂尔多斯老区和新区的房价,都恢复到了2010年房价崩盘前的大致水平。

这是一个成功的去库存故事吗?

在中国众多城市面临库存压力的大环境下,鄂尔多斯或许是一个不错的研究样本。



“不差钱”印象“你要去康巴什啊?”出租车司机的语气,透着一股失落与不满。

经过手续和核酸检测,刚从鄂尔多斯伊金霍洛国际机场出来,我还没搞懂状况,于是反问他,大部分乘客去哪里,中间差多少钱。

“十个有九个去东胜的吧。拉他们一百多块,拉你的话也就五六十块吧。”司机一路不依不饶,“在机场排了两小时,心里就想着别拉到康巴什的,结果避什么来什么”。

然而,结果是,司机还是乐观了。到了旅馆时,计程车计价表只显示了39元。

康巴什是鄂尔多斯“鬼城”绰号的来源。看了眼地图,机场和高铁站都建在了紧邻康巴什的地方,交通无可挑剔。

以前它是东胜区南边的一部分,距主城区30公里。2004年内蒙古批准设立康巴什新区,2006年市党政机关迁址新区,自上而下地推动人们搬进人口稀疏的康巴什。



内蒙古鄂尔多斯,暮色康巴什

初见康巴什,第一感觉是:城市景观好。

道路平整开阔,植被覆盖率很高,并不是印象中普通北方城市的样子。走到中心区域,几个造型别致的建筑物更是壮观。博物馆、图书馆、大剧场,占地规模和设计风格上来说,甚至可以比肩一线城市。

不过,艳阳高照的盛夏下午,街上的车与人寥寥。偶见几个,多是环卫工人在扫着本就干净的大街。

骑着共享电动车,我大致绕了一圈康巴什,一个明显的感受是“这里不差钱”。城市规划规模、基建完整度、工程细节等方面,都显示着这座新城的建设,需要丰厚的财力支撑。

而这可能也只有鄂尔多斯可以做到。

根据今年国家统计局发布的《2021年国民经济和社会发展统计公报》,从城市的“人均GDP”来看,鄂尔多斯以人均21.9万元的数据,超越了克拉玛依、无锡、北京、苏州等一系列城市,稳居全国境内城市第一。



2021年人均GDP鄂尔多斯稳居首位

值得一提的是,鄂尔多斯这两年经济仍在飞速增长。

2021年,鄂尔多斯GDP总值4715.7亿元,稳居内蒙古第一,超过第二名包头约1400亿元。

而疫情防控压力较大的2022年上半年,鄂尔多斯GDP增量510.21亿元,名义增速竟达到了25.01%。

一个身处内陆的内蒙城市,为何那么富?

原因离不开一个“煤”字。

鄂尔多斯的经济产值,7成与煤炭相关。在“羊煤土气” (羊绒、煤炭、稀土、天然气)四大件中,煤炭是当之无愧的经济支柱。

黄河的“几字弯”里,连绵起伏的山沟和峁梁,构成了鄂尔多斯独特的地貌。山沟和峁梁之下,扒开十多米深的土层,就露出了黑色的优质煤层。这里的煤炭规模,占到了中国已探明煤炭总储量的1/6。



内蒙古鄂尔多斯,高家梁煤矿

鄂尔多斯的兴衰,与煤炭周期紧密联系。

2000年至2007年,宏观经济上行,社会投资剧增,煤炭需求高涨。煤价不断蹿升,坑口价从每吨40元涨到100元后,再度涨到200元。

承包了采矿权的煤老板,开动挖机,扒开土层,将煤炭装进货车,换回了成捆的钞票。

但2008年金融危机来临后,景气下降趋势明显,煤炭供需双回落,煤价下滑。煤炭是周期性行业,这一探底过程约莫经历了10年,在产能过剩的大背景下,鄂尔多斯的煤炭行业也受到严重打击,直到近年的能源危机时才开始抬头。


因煤而兴同样是因煤而富有,如果说山西的富集中于煤老板,那么鄂尔多斯的富则显得更平均一些。

2011年,住建部联合高和投资发布的《中国民间资本投资调研报告》称,保守估计鄂尔多斯资产过亿的富豪在6000个以上,而资产上千万的富人则至少有几万个。

这些富豪除了煤老板,也包括相当一部分与煤有关的人。

首先就是被征地的牧民们。

在地广人稀的鄂尔多斯,农牧民的土地动辄数百上千亩。如果被征地挖煤,他们获得的土地补偿已是一笔不小的数目。



鄂尔多斯丰富的煤矿资源

“我的叔叔以前是地地道道的牧民,当时拿了400多亩的土地补偿,大概有800万元。他脑袋比较活,胆子又大,看挖煤来钱快,他拿这钱去承包其他人的煤矿,买挖机和货车,自己成了煤老板。”在康巴什做旅馆生意的国恒彬,其家族里就有人凭借土地拿到了补偿。

国恒彬说,承包煤矿需要资金不菲,只有少部分人才能参与。但服务于这些煤炭生产的行业,很多门槛并不高,比如运输、餐饮、住宿、娱乐、小额金融借贷。

当时很多人参与其中,国恒彬的旅馆生意也是从那时候开始做的。“当时煤炭效益好,全国很多人过来干活儿,旅馆几乎是每天爆满的状态。我有两个亲戚开饭店,也是生意很好,半年就买了路虎。”

飙升的煤价,也让政府的钱袋子鼓了起来,政府的“康巴什新区”计划拉开序幕,由此产生了旺盛基建需求,很快刺激了当地的房地产市场。

民众愿意买,企业也愿意买,越买越涨,越涨越买。很多新盘一开盘就被抢购一空,投资房产一度成为了民众和企业储存财富的工具。



政府在建设康巴什新区

2006年到2011年,仅仅5年的时间,鄂尔多斯的房价就从1500元/平米飙升到1.3万元/平米。

要知道,当年上海的房价也不过2万元/平米。

包括星河湾、绿地、王府井等200多家房企,来到康巴什淘金,火速圈地,火速卖房。

房地产需要筹备大量资金,但鄂尔多斯金融系统薄弱,无法产生充足融资。当金融业跟不上建设步伐,楼市又渴望巨量的资金时,民间借贷在鄂尔多斯蔚然成风。

“当时我周边的人,如果自己不做生意,只要手头有钱,几乎都在做房贷。月息3分是标配,就和每月固定发工资一样。”国恒彬回忆。

《中国民间资本投资调研报告》把鄂尔多斯的财富分配链条形容成“体内循环”,即煤矿产生财富,支撑政府改造城市,通过拆迁分配给更多的人,再通过民间借贷聚集资金,贷给房地产和新煤矿。

然而,回头来看,当时鄂尔多斯的财富盛宴已经到了要散席的时候。经济学博士马光远撰文分析,2011年,鄂尔多斯房地产计划销售商品住宅面积达1200万平米,对于一个总人口仅有160万的城市而言,在外来移民比例并不大的情况下,当地人将至少拥有人均10套以上的房子。

煤价的不断下探,危机开始显现。


去库存加速这场泡沫的破灭,影响是延续至今的。

晚上的时候,我逛了逛康巴什的几个主要小区,入住率仍然很低。好一点的小区,多集中在学校旁,“亮灯率”大概四成。更多的是一片黑的小区,“亮灯率”普遍不足一成。

既然房子这么多,那一定愁卖吧。带着这样的想法,我找了一家中介问询。

但出乎意料的是,中介说这些“不亮灯”的房子,也大多是有主人的,只是没人住而已。“因为人少也租不出去,如果不是学区房的话,也不是很好出手,所以闲置的情况就比较多了。”

“鬼城”的房子,不是无人买,只是无人住而已。

这么多的库存被消耗掉,并不是2011年前的那通爆买。

2011年,鄂尔多斯的房价撑不下去了,炒房团买了房后,迟迟等不到人“接盘”,便低价抛售,恐慌效应引发连锁式崩溃,不到一年时间,房价跌至3000元不到。20多万购房者没来得及抛售,被深度套牢。

后面的库存消耗,与鄂尔多斯推行的一系列政策有关。

为了消化巨量库存,鄂尔多斯先是冻结了新盘开发,然后搬迁好学校到新区,在新区建好医院。那些住惯了老区的人,即便一百个心不愿搬到新区,为了孩子和老人,恐怕也要在这买一套房兼顾教育和医疗,周末再返回东区住。

2016年起,鄂尔多斯给拆迁户发一种“鄂尔多斯市房屋兑换凭证”,俗称“房票”。

“房票”上面写了面积、地段、价格,拆迁户拿着它在有效期内,可以去兑换房源。



当时的“鄂尔多斯市房屋兑换凭证”

凭借“房票”,拆迁户可在一年期内到政府已经回购的商品房小区房源中,自行选购安置房;多出的“房票”可多次实名转让,不足部分则可购买市场上流通的“房票”以补贴差价。

据不完全统计,鄂尔多斯东胜区房票中心从2016年至今,先后发布房源15次左右,每次按600套左右的房源供给计算,保守估计也有9000套房屋被选购一空。

老城区拆迁,给新城“房票”。毫无疑问,这一做法有意把富有的鄂尔多斯人捆在当地,不让他们出去买房,并精准导流到那些积压楼盘上。

国恒彬回忆,大概在2016年时鄂尔多斯的房价就在逐渐回暖。“现在有的小区,特别是学区房,靠近康巴什实验小学、康巴什新区第一中学、鄂尔多斯市第一中学的小区,(房价)甚至比2011年时还高了。”总的来说,被房票安置的人们都很乐意见到现在的结果,毕竟房价涨了,资产变多了。



康巴什2020年房价走势

虽然人流仍然不多,但据我在康巴什近一周的考察发现,固定的一些商业街区、一些公园绿地、一些市民设施,其使用率与“鬼城”的形容已经没有关系了。在一些口碑好的餐厅,即便不在饭点,顾客依然络绎不绝。

鄂尔多斯,早已不是当初“鬼城”的样子了。

但令人担忧的是,近几年有不少城市的库存量逼近甚至超过10年前的鄂尔多斯。

依照鄂尔多斯的经验,去库存花了接近10年的光景,是建立在停供给和扩需求的基础上的。在房地产市场不确定的眼下,这或许能给我们带来一些启示。

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